Miksi hankkia lomaosake?

Lorem Ipsum

Lomaosake – eli jaettu lomaomistus, jona se myös tunnetaan – on ostettu oikeus viettää tietty jakso, tavallisesti viikko tai pidempi aika, lomakeskuksessa. Se tarjoaa ylivoimaisesti parhaat lomat, kun puhutaan joustavuudesta ja valinnanvarasta missä ja milloin lomailla ja minkä tyyppistä kokemusta lomalta odotetaan, kun on päästy perille kohteeseen.

 

Se antaa omistusmahdollisuuden miljoonille perheille, jotka eivät pystyisi ostamaan itselleen loma-asuntoa – tai jotka eivät ehkä halua sijoittaa huomattavaa rahamäärää kiinteistöön näinä taloudellisesti epävarmoina aikoina....


Lomaosakkeen ostajat hyötyvät myös paremmasta kuluttajasuojalainsäädännöstä kun muut jälleenmyyntikaupan asiakkaat. EU antoi vuonna 2011 uuden lomaosakedirektiivin, jonka tiukat määräykset säätelevät lomaosakkeen myyntitapaa. Lomaosakkeen ostajia suojaavien monien säännösten joukossa on käsirahan vaatimuskielto ja ostajille myönnettävä 14 vuorokauden harkinta-aika, jonka kuluessa he voivat peruuttaa sopimuksen ilman rahallista menetystä tai sanktiota – missään muussa jälleenmyyntikaupassa ei tällaista liikkumavaraa ole.

 

Voitte ostaa:

 

• Kiinteän viikon tietyssä lomakeskuksessa, jossa voitte sen jälkeen viettää loman joka vuosi samalla viikolla

 

• Liukuvan viikon, jonka ajankohdan lomakeskuksenne ilmoittaa Teille joka vuosi ja joka ei välttämättä ole joka kerran sama viikko

 

• Pisteitä, joita voitte käyttää "valuuttana" viikon pituisten lomien varaamiseen – sillä jokaiselle lomakeskusviikolle määritellään pistearvo – tai voitte varata muita loma- ja vapaa-ajan tuotteita, esimerkiksi vuokrata auton, ostaa teatterilippuja ja pääsylippuja nähtävyyksiin. Voitte lisätä pisteitä tilillenne ja voitte muuntaa viikko-omistuksenne pisteisiin perustuvaksi tuotteeksi

 

• Osaomistuksen, johon kuuluu useita käyttöviikkoja (tavallisesti 1/12–1/4 vuodesta) eksklusiivisessa tasokkaassa kiinteistössä, erittäin halutussa kohteessa, ja jossa on usein tarjolla concierge-palveluja, henkilökohtaisia kuljetuspalveluja jne. Käyttö perustuu monissa tapauksissa vuorojärjestelmään tai kiinteiden ja liukuvien viikkojen yhdistelmään sesonkikauden aikana. Usein jäsenet haluavat taloudellista hyötyä omistuksestaan, ja kehityssuunta on, että osaomistusten arvot seuraavat alueella sijaitsevien kiinteistöjen arvoa

 

• Condo-Hotels Buy-To-Let -ohjelmia, jolloin ostaja ostaa hotellihuoneen projektin ajaksi ja saa osuutensa sen vuokratuloista. Perusteena voi olla kiinteä summa/vuorokausi tai prosentuaalinen määrä tilan vuokrauksesta saadusta brutto- tai nettotulosta. Sovitun jakson päätteeksi hotelli myydään, ja kaikki osapuolet saavat osuuden pääoman arvonnoususta, joskin ennen myyntiä ostaja voi vapaasti myydä oman osuutensa avoimilla markkinoilla.


Kaikki yllä olevat vaihtoehdot ovat mahdollisuus vaihtaa erilaiseen majoitukseen eri lomakeskuksessa – ja vuoden eri aikaan – valitsemanne lomanvaihtopalvelua järjestävän organisaation vaihtojärjestelmään talletetuista viikoista.

 

Lomatyyppejä ja ajankohtia löytyy todellakin jokaiselle. Lomaomistuksen kirjo vaihtelee tavanomaisista lomaosakelomakeskuksista – joissa tyypillinen lomailuvaihtoehto on yksi viikko, joskin lisäviikkoja voi ostaa joko samasta tai useista muista lomakeskuksista – osaomistukseen Private residence -klubeissa ja Destination-klubeissa, joissa omistukseen kuuluu pidempiä, useiden viikkojen omistusjaksoja kalliimmissa, korkealuokkaisissa kiinteistöissä.

 

Lomaosakeomistusta ja kiinteistön osaomistusta tarjotaan enenevässä määrin lisäarvoa tuottavana vaihtoehtona kokonaan omistetun vapaa-ajan kiinteistön ostajille. Esimerkiksi Condo-hotelleissa ja joissakin loma-asunnoissa on myytäessä vuokrausjärjestelmä, jota hoitaa hallintoyhtiö. Tällaiset ohjelmat antavat omistajalle mahdollisuuden jakaa omistuksensa henkilökohtaisen käytön. Viikot, joita hän ei halua itse käyttää, hän voi tallettaa RCI:n kaltaisen lomanvaihtoyhtiön järjestelmään ja käyttää lomanviettoon suurta, maailmanlaajuista lomakeskusvalikoimaa, tai antaa vuokralle käyttämättömät viikot saadakseen osuuden vuokratuloista.

 

Lomakeskuskohtaisista perustamissäännöistä löytyvät tarkemmat tiedot majoituksen käyttöön liittyvistä omistajan oikeuksista ja vastuista.


Toiminnan hoitaminen lomakeskuksessa, jossa olette omistaja

 

Lomakeskuksen toiminnasta voi vastata ammattimainen hallintoyhtiö tai joissakin tapauksissa omistajat itse, jotka nimittävät "omistajajohtokunnan" hallinnoimaan lomakeskuksen toimintaa.


Kulut, jotka aiheutuvat siivouksesta, rakennuksen ylläpidosta, uima-altaan puhtaanapidosta, puutarhanhoidosta, turvajärjestelyistä jne., jaetaan omistajien kesken, ja maksuosuutta kutsutaan hoitovastikkeeksi. Vastikkeet yhden viikon omistuksesta alkavat 300 €:sta/vuosi perustason lomakeskuksessa ja nousevat suhteessa lomakeskuksen tarjoaman majoituksen laatuun, kokoon ja ylläpidettävien, lomailijoille tarkoitettujen, paikan päällä saatavien palvelujen tyyppiin/lukumäärään.

 

Monet lomakeskukset käyttävät vastikkeena saatuja maksuja kuoletusrahaston kasvattamiseen suurten sisutus- tai kunnostustöiden varalle, tavallisesti 5-vuotissuunnitelmaan perustuen, jolloin omistajien ei tarvitse maksaa lisää, kun tällaisia kunnostusohjelmia toteutetaan.

Se, että joku muu vastaa kiinteistön kunnostukseen ja ylläpitoon liittyvästä vaivannäöstä, on verraton etu!


Kodinomaiset tilat

 

Tyypillistä lomaosakelomakeskuksille on, että niissä majoitus on tilavampi kuin hotelleissa ja lomakokemus vertaansa vailla, sillä paikan päällä on monia erilaisia palveluja, esimerkiksi lasten uima-altaita ja leikkialueita, erilaisia ravintolointa, kylpylöitä, kuntokeskuksia jne.

 

Suurin etu lomaosakkeen omistuksesta on mahdollisuus lomailla "kodinomaisessa" ympäristössä, mutta pienemmällä taloudellisella riskillä ja vähemmillä kuluilla, sillä lomaosakkeen ostohinta ja ylläpitokulut ovat vain murto-osa verrattuna kokonaan ostettuun vapaa-ajan asuntoon.

 

Majoituksenne on:

 

• Kiinteä viikko tietyssä lomakeskuksessa, jossa voitte sen jälkeen viettää loman joka vuosi samalla viikolla

 

• Liukuva viikko, jonka ajankohdan lomakeskuksenne ilmoittaa Teille joka vuosi ja joka ei välttämättä ole joka kerran sama viikko

 

• Pisteisiin perustuva, jolloin voitte käyttää pisteitänne "valuuttana" viikon pituisten lomien varaamiseen – sillä jokaiselle lomakeskusviikolle määritellään pistearvo – tai voitte varata muita loma- ja vapaa-ajan tuotteita, esimerkiksi vuokrata auton, ostaa teatterilippuja ja pääsylippuja nähtävyyksiin. Voitte lisätä pisteitä tilillenne ja voitte muuntaa viikko-omistuksenne pisteisiin perustuvaksi tuotteeksi

 

• Osaomistus, johon kuuluu useita käyttöviikkoja (tavallisesti 1/12–1/4 vuodesta) eksklusiivisessa tasokkaassa kiinteistössä, erittäin halutussa kohteessa, ja jossa on usein tarjolla concierge-palveluja, henkilökohtaisia kuljetuspalveluja jne. Käyttö perustuu monissa tapauksissa vuorojärjestelmään tai kiinteiden ja liukuvien viikkojen yhdistelmään sesonkikauden aikana. Usein jäsenet haluavat taloudellista hyötyä omistuksestaan, ja kehityssuunta on, että osaomistusten arvot seuraavat alueella sijaitsevien kiinteistöjen arvoa

 

• Condo-Hotels Buy-To-Let -ohjelmia, jolloin ostaja ostaa hotellihuoneen projektin ajaksi ja saa osuutensa sen vuokratuloista. Perusteena voi olla kiinteä summa/vuorokausi tai prosentuaalinen määrä tilan vuokrauksesta saadusta brutto- tai nettotulosta. Sovitun jakson päätteeksi hotelli myydään, ja kaikki osapuolet saavat osuuden pääoman arvonnoususta, joskin ennen myyntiä ostaja voi vapaasti myydä oman osuutensa avoimilla markkinoilla.


Eikä Teidän tarvitse mennä aina samaan lomakeskukseen, samaan kohteeseen samaan aikaan joka vuosi – RCI Weeks- tai Points-jäsenenä käytettävissänne on valikoima, johon kuuluu yli 4 000 hämmästyttävää lomakeskusta noin 100 maassa eri puolilla maapalloa!

 

RCI:n rooli

 

Lomaosaketta ei voi ostaa RCI:ltä. RCI tarjoaa lomanvaihtoverkoston eikä omista lomakeskuksia, joista sen jäsenet ostavat lomaomistuksia. RCI:n lomanvaihtopalvelu on viikko-omistajien sekä Points-järjestelmään liittyneiden – tai molemman tyyppisten omistuksen hankkineiden käytössä. Joskus pisteisiin perustuvia lomia tarjotaan lomaosakkeen omistajille, jos he liittyvät jäseneksi lomaklubiin, ja nämä jäsenet kuitenkin hyötyvät Vaihtoloma-vaihtoehdoista ja -eduista.


Lomakeskuksia rakennuttavat kiinteistöyhtiöt voivat valita, liittävätkö he lomakeskuksensa lomaosakevaihtoverkostoon – esimerkiksi RCI:n vaihto-ohjelmassa on kaksinkertainen määrä siihen liittyneitä lomakeskuksia verrattuna lähimpään kilpailijaamme. Lomaosaketta ostaessanne Teille saatetaan tarjota jäsenyyttä lomanvaihtoa järjestävässä yhtiössä – jos tästä ei jostain syystä kuitenkaan kerrota, on hyvä aina varmistaa asia kysymällä.

 

Lomakeskuskohtainen ja majoitustilojen (huoneistojen) saatavuus vaihtelee tunneittain, päivittäin ja kuukausittain. Tämä johtuu järjestelmän dynaamisuudesta – kun jäsenet tallettavat viikkojaan ja varaavat Vaihtolomia, tilanne vaihtojärjestelmässä muuttuu. Jos olette RCI:n jäsen, kannattaa aina harkita, ottaisitteko käyttöön jatkuvan haun, joka tarkistaa jatkuvasti pyyntöänne vastaava saatavuutta – ja ilmoittaa, kun toiveitanne vastaava loma löytyy.

 

Jos olette jo lomaosakkeen omistaja ja haluatte käyttää osakettanne tehokkaammin RCI-jäsenyyden kautta, soittakaa numeroon  (09) 6937 9173.

 

Se toimii näin

 

Jos ette ole liittynyt mihinkään lomanvaihtoa järjestävään organisaatioon, ette voi vaihtaa omistamaanne viikkoa tai käyttää pisteitänne loman varaamiseen – eli toiseen viikkoon, toisessa lomakeskuksessa eri aikaan. Lomaklubit tarjoavat sisäistä lomanvaihtoa kyseiseen ketjuun kuuluvissa lomakeskuksissa. Lomanvaihtoyhtiön jäsenyys tarjoaa siten omistajille enemmän vaihtohehtoja loman valinnassa.

 

Lomanvaihtoyhtiöt käyttävät talletusjärjestelmää majoitustilojen ja vaihtojärjestelmän mekanismien hallinnassa. Nämä yhtiöt investoivat toistuvasti vuodesta toiseen hallinnollisiin tukipalveluihin puhelinpalvelukeskuksista ja online-varausjärjestelmistä yhteistyöhön kiinteistöyhtiöiden kanssa – RCI:llä on vertaansa vailla oleva henkilöstötiimi, joka huolehtii lomakeskustoiminnoista ympäri Eurooppaa – näin varmistamme, että lomakeskukset säilyttävät tasokkuutensa ja lomat vastaavat odotuksia ja tasoa, jonka jäsenemme ansaitsevat.

 

Mainittujen palveluiden lisäksi suuremmat lomanvaihto-organisaatiot kuten RCI, joka on osa maailmassa johtavassa asemassa olevaa, majoitusta ja siihen liittyviä palveluja tarjoavaa Wyndham Worldwide -konsernia, pystyy käyttämään ostovoimaansa ja sisaryhtiöyhteyksiään uusien, edullisten, jäsenille tarkoitettujen majoitustarjousten ja -pakettien kehittämiseen sekä tarjoamaan edulliseen hintaan muita lomatuotteita, kuten matkoja, risteilyjä ja vakuutuksia.

 

RCI Weeks -jäsenille

 

Jokaisen lomaosakkeen käyttöajalle määritetään vaihtoarvo, ja jos omistaja on esimerkiksi RCI:n lomanvaihtojärjestelmän jäsen ja halua viettää loman uudessa kohteessa tai kokeilla erilaista lomaelämystä, hän voi tallettaa viikkonsa RCI:n vaihtojärjestelmään ja varata loman, jonka vaihtoarvo on sama tai alempi, toisesta RCI:hin liittyneestä lomakeskuksesta ja muuhun aikaan vuodesta kuin hänen oma viikkonsa (= vaihto).

 

Jäsenet voivat myös yhdistää viikkotalletuksiaan voidakseen varata toivelomansa lomakeskuksesta, johon vaaditaan suurempi vaihtoarvo kuin mikä heidän omistamallaan viikolla on.  Vaihtoarvo, joka on jäänyt käyttämättä vaihdossa, palautetaan jäsenen RCI-tilille, ja hän voi käyttää sen toiseen lomaan – tätä nimitetään talletuksen ylijäämäksi, jonka jäsen voi yhdistää mihin tahansa talletukseen vastaisuudessa saadakseen käyttöönsä suuremman vaihtoarvon.

 

Vaihtoarvon suuruus perustuu useisiin kriteereihin – viikon ajankohtaan, huoneiston kokoon, viikkoon kohdistuvaa kysyntään aikaisempiin varaustietoihin perustuen sekä RCI:n laatuluokitukseen, joka perustuu jäsenten "Tervetuloa kotiin" -kyselyssä palautekorteilla antamaan palautteeseen.

 

Lukekaa lisää RCI Weeks -järjestelmästä osoitteessa www.rciweeks.eu/fi/inside


RCI Points -jäsenille

 

Alan ensimmäisenä ja suurimpana globaalisena pisteisiin perustuvana lomanvaihtojärjestelmänä RCI Points tarjoaa jäsenille ja heidän perheilleen joustavia lomailuvaihtoehtoja ja mahdollisuuden räätälöidä itselleen täydellinen loma. RCI Points-jäsenet saavat automaattisesti käyttää sekä RCI Weeks -järjestelmän että Points-lomakeskuksia. Kun jäsenyyteen lisätään vielä RCI Points -kumppanuusohjelma, he voivat käyttää pisteitään muihin matkatuotteisiin ja palveluihin, esimerkiksi autonvuokraukseen, risteilyihin ja hotellimajoitukseen. Ohjelmaan, jolla on meneillään 11. toimintavuosi, kuuluu yli miljoona jäsentä maailmanlaajuisesti.

 

Lukekaa lisää RCI Points -jäsenyydestä osoitteesta www.rcipoints.eu/fi/homepage

 

Tiesittekö tämän?

 

• Lomaosakeala on yli 50 vuotta vanha, sen myyntituotto on yli 14 miljardia dollaria/vuosi ja liikevaihto 45 miljardia dollaria (lukujen lähde: ARDA International Foundation, 2010)

 

• RCI on markkinoiden vanhin lomanvaihto-organisaatio – juhlimme 40. toimintavuottamme vuonna 2014

 

• Lomaosakkeenomistajia on noin 20 miljoonaa maailmanlaajuisesti, heistä pelkästään Euroopassa asuvia yli puolitoista miljoonaa

 

• Sillä on 1 312 lomakeskusta ja yli puolitoista miljoonaa omistajaa Euroopassa, ja sen vaikutus Euroopan talouteen on 3,2 miljardia puntaa  vastaava matkailuun käytetty rahamäärä vuosittain

 

• Lomanvaihtoa järjestävät yhtiöt tarkkailevat lomakeskusten laatua jäsentensä puolesta – RCI suorittaa paikallisia tarkastuksia ja luokittelee lomakeskuksensa jäsenpalautteen perusteella – näin varmistamme laadukkaimman lomakokemuksen

 

• Lomanvaihtoyhtiöt määräävät sanktioita lomakeskuksille, jotka eivät pidä yllä laatuluokitusten mukaista laatutasoa, peruuttamalla myönnetyt laatupalkinnot (RCI Gold Crown, RCI Silver Crown and RCI Hospitality) – tai kokonaan erottamalla lomakeskuksia järjestelmästä, jos ne eivät toimi yhteistyössä lomanvaihtoyhtiöiden kanssa palauttaakseen lomakeskukseen laatutasonsa hyväksyttäväksi.

 

• Keskimääräisen ympärivuotisen majoitusasteen ollessa 72 % lomaosake tuo tärkeän lisän talouselämään niissä Euroopan osissa, jotka kärsivät korkeasta työttömyydestä

 

• Yhä useammat arvostetut hotelliketjut ovat tarjonneet viikko-osakkeita jo monien vuosien, mm. Hilton Hotels, Disney, McDonald Hotels & Resorts ja Sol Melia – ja joukkoon liittyy koko ajan monia muita

 

• Vastauksena asiakkaiden taholta tulleeseen kysyntään markkinoille tulee sarja uusia lyhyen aikavälin ja koeomistusmuotoja, jotta nyt lomaosakkeen tarjoamaa elämäntapaa voi kokeilla sitoutumatta siihen heti pysyväsi

• Jos ette käytä lomaosakettanne, voitte antaa ystävienne ja sukulaistenne käyttöön loma-ajan, jota ette itse halua

 

• Alalla on lukuisia kuluttajaorganisaatioita – joista tärkeimpiä Isossa-Britanniassa ja Euroopassa ovat Resort Development Organisation (RDO) ja Timeshare Owners' Association (TATOC), jotka tarjoavat neuvontaa, tukea ja opastusta lomaosakkeen omistajille.

 

Lomakeskuksia rakennuttavien kiinteistöyhtiöiden rooli

 

Lomakeskuksia rakennuttavilla kiinteistöyhtiöillä on päävastuu siitä, millainen lomaosakelomakeskuksesta kehittyy, sillä niiden tekemien päätösten pohjalta muodostuu lomakeskuksen luonne ja useimmissa tapauksissa tapa, jolla lomakeskuksen toimintaa hoidetaan. Kiinteistöyhtiöt voivat myös tarjota kuluttajille rahoitusmahdollisuuksia.


Kun lomakeskus on valmis myytäväksi, kiinteistöyhtiö käynnistää mekanismin lomaosakeomistajien oikeuksien suojelemiseksi lomakeskuksen sijaintimaan lainsäädännön mukaisesti. Esimerkiksi Isossa-Britanniassa kiinteistöyhtiö yleensä sisällyttää oikeuspakettiin kaksi pääkohtaa.

 

1. Lomakeskuksen hallintoa koskeva sopimus. Tällä sopimuksella varmistetaan lomakeskuksen kitkaton toiminta jäsenten puolesta. Siinä määritellään varat, joiden puitteissa päätetään ja hyväksytään budjetti, sekä omistajia edustavan johtokunnan (jos sellainen perustetaan) ja hallintoyhtiön välinen suhde.


2. Lomaosakkeen omistajien ja kiinteistöyhtiön välinen suhde. Lomaosakkeen omistajien oikeudet huoneiston käytössä suhteutettuna huoneiston varsinaiseen omistukseen. Laillinen omistusoikeus on tavallisesti uskottu edunhoitajayhtiölle. Kiinteistöyhtiö luovuttaa kaikki kiinteistöön liittyvät oikeudet edunhoitajalle, joka antaa vastineeksi jokaista huoneistoa koskevat jäsenyystodistukset.  Sen jälkeen edunhoitaja pitää kiinteistön hallussaan ja suojelee sitä viikko-osakeomistajien puolesta. Viikko-osakeomistajat saavat jäsenyystodistuksen sopimuksen mukaista maksua vastaan, ja tämä todistus antaa heille majoittumisoikeuden kiinteistössä sekä klubin jäsenyyden.


Useimmissa muissa Euroopan maissa päämekanismi oikeuksien siirtämiseen on kiinteistöyhtiön ja lomaosakkeen käyttäjän välinen, notaarin laatima sopimus. Notaari tarkistaa sopimuksen laillisuuden, ja tällä sopimuksella siirretään lomaosakkeen omistusoikeus kiinteistöyhtiöltä käyttäjälle. Esimerkiksi Espanjassa on voimassa äärimmilleen kehitetty laillinen järjestelmä. Järjestelmä perustuu sopimuspohjaisten oikeuksien myyntiin, ei kiinteistöön perustuviin oikeuksiin.